ТСЖ «Ленинский проспект, дом 104»
Отчет о работе ТСЖ в 2011 году
1.Состав ТСЖ:
Правление ТСЖ работает в состав 7 чел: Емельяновой И., Задойнов А., Иванов Ю., Лебедев А., Овчинников А., Соколов С., Трофимов А., избранных собранием в марте 2010 года.
2.Работники ТСЖ
В ТСЖ работают: 14 работников по найму, в том числе: бухгалтер, управляющая, паспортист, электрик, сантехник, 4 диспетчера, уборщики, дворники, рабочий по дому.
Основной состав работающих устойчив, но в 2011 году были и увольнения: один диспетчер (по собственному желанию), рабочий по дому (по соглашению сторон). На период отпусков привлекаются сотрудники для замещения. Работники управления работали без замещения.
В 2011 году прошли обучение диспетчеры, повышали квалификацию председатель правления, управляющая и бухгалтер.
3.Планирование работы ТСЖ
Работы в ТСЖ выполнялись на основе Финансово-хозяйственного плана на 2011, включающего тарифы, перечень работ и планируемые затраты. При проведении текущих мероприятий ТСЖ руководствуется действующими нормативными актами, в том числе Правилами оказания коммунальных услуг, Порядком подготовки к отопительному сезону и др.
4.Договоры с поставщиками услуг и ресурсов
Работы по содержанию и обслуживанию дома выполнялись как силами сотрудников ТСЖ (электрик, сантехник, рабочий по дому, уборщицы, дворники), так и привлекаемых организаций (см. соотв. примечания в отчете по выполнению сметы). Политика ТСЖ направлена на долговременную работу с поставщиками, оказывающими качественные услуги по приемлемым ценам. С поставщиками, которые не удовлетворяют этим условиям, договоры расторгаются.
Расторжение договоров.
Март. Договор с ООО «Конфидент-Сервис» (обслуживание ПЗУ). По причине систематического несвоевременного выполнения мероприятий по обслуживанию системы ПЗУ, отсутствия системы поддержки и сервиса и некачественного монтажа ПЗУ после замены в 2010 году входных дверей в парадных на первых этажах.
Декабрь. Договор с ООО «Теплостар Инжиниринг», которое обслуживало тепловые пункты и узлы учета. Компанией не в полном объеме проводились предусмотренные договором мероприятия по обслуживанию ИТП, их выполнение происходило только после вмешательства управляющей или председателя правления. При обращении в эту компанию по ряду вопросов, касающихся совершенствования работы ИТП, были предложены мероприятия и смета в размере 600 000 рублей, а фактически - предложено заново спроектировать тепловой узел, что категорически не устроило правление и ускорило расторжение данного договора. Также компания фактически отказалась выполнять технологически сложные работы по промывке и замене пластин теплообменников в объеме финансирования, предусмотренном сметой. Эти работы были выполнены компанией «Инженер Энерго» в согласованные сроки и по приемлемым ценам. В результате с 1 января 2012 года договор на обслуживание ИТП заключен именно с этой организацией.
5.Договоры на аренду рекламных мест и интернет провайдеров
Действуют договоры с 6 организациями по аренде рекламных мест, в том числе один новый договор, заключенный в 2011 году («Мир света»), а также 3 договора аренды кабель-каналов. Полученные средства направляются на выполнение работ по развитию дома, затраты по которым не начисляются в квартплату собственникам дома. За счет этих средств были приобретены дополнительные элементы на детскую площадку, дважды вымыто фасадное остекление, переоборудованы стоянки напротив первого подъезда и при выезде со двора (напротив «Евразии»), также приобретена снегоуборочная машина, которая уже успешно прошла «испытания уборкой снега» в январе 2012 г. .
6.Выполнение сметы поступлений и расходов
Отчет по выполнению сметы (с комментариями к нему) приводится в приложении 1 к данному отчету и предлагается к утверждению собранием.
7.Анализ затрат
Графики и картинки см. приложение (готовится).
8.Основные мероприятия, выполненные в 2011 году
Завершено оформление земельного участка
В ноябре завершено оформление земельного участка, который примыкает к нашему дому в общую собственность.
Содержание и благоустройство подъездов
Принципиально нового в благоустройстве подъездов ничего не появилось. Осенью в каждом подъезде компанией «Bogema» установлены зеркала. Это единственная из 35 организаций, которая откликнулась на проведение данной акции на не финансовых условиях. Наличие зеркал позволило визуально расширить пространство в 1,5,6,7,8 парадных, размер которых у нас, к сожалению, чуть больше кабины лифта.
В каждом подъезде, по предложению жильцов, размещена урна для сбора «ненужной рекламы». Также по замечаниям жильцов компанией «Доминант» приведены в порядок жгуты и шкафы слаботочных систем, размещенные в лифтхоллах.
В третьем подъезде, на основании заявления жильцов, установлена новая металлопластиковая дверь, для чего был расширен проем. Проведение этих работ на время стало кошмаром для жителей подъезда. За это мы должны благодарить нашего застройщика «М-Индустрию», сделавшего входы в наши подъезды уникальными по размерам и конфигурации, но одинаково нарушающими требования СНиП.
В 2012 году предлагается начать работы по косметическому ремонту лифтхоллов первых этажей (см. предложения о работах на 2012 год).
Благоустройство территории
Продолжена посадка многолетних растений (туи, сирень). Традиционно произведена посадка цветов в «круглых» вазонах, которые радовали глаз жителей с мая по октябрь. В начале лета к этим вазонам добавились 3 вазона у первой парадной, которые выполняют еще и защитную функцию, предотвращая въезд грузовых и легковых машин в первый подъезд.
Приобретены и установлены около 1, 5, 7 парадных три скамейки.
Закреплено место напротив первой арки для разгрузки товаров в магазин «Морковь».
Продолжено благоустройство единственного большого островка зелени в нашем дворе- газона между детской площадкой и мусоросборником: проведено восстановление газона, жильцами посажены кустарники и молодые деревья, установлено декоративное ограждение (35 секций), предотвращающее парковку на этом газоне.
Также восстановлено газонное покрытие между детской площадкой и 34-домом, силами жильцов выращиваются клены. Сделана попытка организации альпийской горки на газоне детской площадки. Получилось не плохо, однако, для защиты благоустройства этого газона на детской площадке, по мнению правления, требуется установка ограждения.
Была предпринята попытка восстановить газон, расположенный вдоль «красного ограждения», восстановлен земляной покров, ранее затертый паркующимися машинами, высеяна трава. Однако ей не удалось вырасти из-за начавшихся работ по восстановлению пожарного проезда. МО «Красненькая речка» между домами был положен асфальт, проезд расширен, а вот газон утрачен. Отметим, что ТСЖ совместно с жителями 34 дома добилось в МО «Красненькая речка» включения этих работ в план благоустройства.
Также по нашим заявкам была расчищена территория между телефонной станцией и нашим домом, на части территории появились дополнительные парковочные места. По-прежнему создают неудобства столбы и часть забора, забытые «М-Индустрией».
ТСЖ заключены договоры на вывоз мусора от нежилых помещений, расположенных в нашем доме, в результате убраны мусорные баки со стороны Ленинского проспекта (ранее управляющая компания предлагала арендаторам решать этот вопрос самостоятельно).
По итогам опроса жильцов для детской площадки приобретены и установлены комплексный элемент и теннисный стол. Необходимо отметить, что появление этих элементов, а также скамеек, доставило не только радость детям и взрослым, но и определенные проблемы для жильцов, проживающих на первых этажах.
Проведены работы по восстановлению/замене покрытия напротив 1-2 парадной, поребрики заглублены, что упростило въезд машин на эту территорию. Гравийное покрытие восстановлено также на двух языках со стороны выезда с нашей территории (напротив «Евразии»).
Весной прошел субботник по уборке детской площадки и газона, в котором приняли участие родители и дети. Субботник стал первым, в котором жители дома приняли активное участие.
Восстановлены ворота во второй арке, которые пострадали при вывозе снега зимой 2010/2011.
С помещений консьержных (по предписанию службы пожнадзора) сняты или переоборудованы решетки на окнах. Приобретены жалюзи для установки на окнах помещений всех консьержных, которые должны заменить разноцветные занавески и прочие «шторы», которые сейчас портят внешний вид при входе в подъезды.
Проблемой в 2011 году стало выявленное госпожнадзором нарушение: установка застройщиком на выходах на кровлю дверей, которые не соответствуют противопожарным нормам. Это потребует от жильцов дополнительных затрат в 2012 году (примерно 200 000 рублей).
Освещение двора и подъездов
В 2011 году во все светильники (по мере выхода их из строя) устанавливались энергосберегающие лампы. Данное мероприятие нельзя оценить однозначно положительно: затраты на приобретение ламп возросли, а приобретаемые лампы не имеют заявленного срока службы (1000 часов), не зажигаются, например, при низких температурах и т.д. Осложняется выбор приобретаемых ламп и тем, что не всякая конфигурации энергосберегающих ламп помещается в установленные застройщиком дешевые светильники.
Модернизирована система освещения черных лестниц, парадных и черных входов в подъезды: теперь освещение включается и выключается с компьютерного пульта в диспетчерской, конфигурация включения позволит оптимизировать затраты на электрическую энергию. Сняты ужасающие и многочисленные выключатели, которые располагались на стенах домах. Централизованное управление освещением позволяет повысить также комфорт. Отметим, что при этом на черных лестницах постоянно должны гореть лампы на первом этаже и перед выходами на технический этаж и кровлю.
Установлен дополнительный уличный светильник на торце дома (между 8 парадной и «Евразией»), освещен тротуар и часть парковки, находящиеся в зоне видео наблюдения.
Отопление и горячее водоснабжение
Отопление дома производится без сбоев. В период отопления в квартирах поддерживается температурный режим на уровне 22-25 град. Указанный режим не соблюдается в квартирах, расположенных над помещением 37-Н (так наз. «магазин») из-за ненадлежащего содержания помещения собственником этого помещения (собственник Банк «ВТБ»). ТСЖ добилось, чтобы собственник провел работы по восстановлению и консервации этого помещения (начаты в январе, завершаются в марте 2012г.).
Не полностью решена проблема снабжения горячей водой двух стояков в первой парадной. Из-за самовольных переделок собственниками систем водоснабжения и отопления в ряде квартир, расположенных выше 3-5 этажей, нарушена циркуляция и подача горячей воды в нижерасположенные квартиры. В 2011 году собственники квартир в первом подъезде в добровольном порядке провели частичное восстановление систем водоснабжения и отопления, нарушенных ими во время ремонта квартир. Это позволило повысить температуру горячей воды, поступающей на первые этажи, однако эпизодически возникают перебои с циркуляцией воды, которые вызваны сужением диаметров и конфигурации водопровода. Работы по выявлению и устранению причин будут продолжены.
По заявлению жильцов проведены работы по устранению вибрации труб горячего водоснабжения, расположенных на выходе теплового узла (5 подъезд).
При подготовке к отопительному сезону выполнены работы по гидропневматической промывке систем отопления, промывке и пластин в теплообменниках. В 2012 году предлагается увеличить число пластин.
Холодное водоснабжение
Проблем с подачей холодной воды не наблюдалось, однако, качество воды оставляет желать лучшего. Проведен анализ проб воды, который показал, что причиной неудовлетворительного качества воды является процесс ржавления трубопроводов нашего дома (по железу характеристики воды, подаваемой «Водоканалом»- на грани нормы) и, в обозримом будущем, потребуется проводить работы по замене труб системы холодного водоснабжения дома.
Лифты
Учитывая моральное несовершенство самих лифтов и не очень высокое качество их монтажа, уже в 2011 году пришлось заменить КВШ в двух лифтах. Кроме этого наблюдаем погнутые порталы, уход лифтовых шахт. К сожалению, не удается обеспечить одинаковую работу систем автоматики всех лифтов: не все лифты везут детей, не во всех работает режим погрузки и т.д.
При этом особое внимание каждого жильца надо обратить на необходимость сохранности и бережного обращения с лифтами как самими жильцами, так и службами доставки стройматериалов, мебели т.д., услугами которых жильцы пользуются.
Диспетчерская служба
В целях повышения качества обслуживания жильцов в ноябре в опытную эксплуатацию принят АРМ управления домом («ОМНИДОМ»). Предполагается, что этот сервис обеспечит возможность направления заявок жильцами через интернет, а также информирование жильцов обо всех поданных ими заявках и сроках их выполнения.
Проезд через двор и парковка
В этом году в полном объеме, после восстановительных работ, заработал комплекс въезда/выезда во двор (шлагбаумы). Практически все жильцы соблюдают правила одностороннего движения и парковки. Наблюдаются проблемы с работой брелков, как правило, они связаны с разрядом батареек или не соблюдением правил выезда (не перекрывают первую пару датчиков на выезде).
9.Информирование жильцов
Информирование жильцов проводится через сайт «Южный каскад», по электронной почте, на информационных щитах в лифтхоллах.
В кабине каждого лифта установлены пластиковые информеры «Объявление дня», в которых размещается наиболее актуальная информация.
10.Участие в судебных разбирательствах
В 2011 году завершились два судебных разбирательства в суде с нашим застройщиком «М-Индустрия», который хотел перевести на жильцов свои долги за отопление за 2008-2009 год в сумме около 7.500.000 рублей и с ООО «ПЭК», которое не заплатило около 1.200.000 за февраль 2010 года за отопление. По первому делу «М-Индустрия» признана задолжником после пятого заседания в апелляционной инстанции, а «ПЭК» обязали заплатить после второго заседания в суде апелляционной инстанции, которое длилось около часа, с двумя перерывами на совещание судей. ПЭК в январе 2012 года заплатил в ТГК-1 первую часть задолженности.
11.Наиболее острые вопросы
- проблемы, связанные с помещением 37-Н (магазин);
- обеспечение горячего водоснабжения в 1-м подъезде;
- не соблюдение собственниками, которые выполняют ремонт, требований Жилищного кодекса, а также иных нормативно-технических и правовых документов;
- парковка машин около мусоросборника с нарушением правил;
- постоянные вандальные действия в отношении шлагбаума.
12.Работа с задолжниками
В 2011 году наличие задолженности и не своевременная оплата как со стороны собственников квартир, так и нежилых помещений стали основной причиной того, что не все запланированные мероприятия были выполнены.
13.Предложения по развитию дома
Предложения правления по развитию дома оценены и включены в проект финансово-хозяйственного плана на 2012 год, который предлагается утвердить на общем собрании членов ТСЖ.
Приложения (рассылаются по запросу собственников с адреса leninskyd104@yandex.ru)
1.Отчет о выполнении финансово-хозяйственного плана (сметы, тарифов, поступлений и расходов, перечня мероприятий) на 2011 год
2.Пояснения к отчету о выполнении финансово-хозяйственного плана на 2011 год
3.Проект финансово-хозяйственного плана (сметы, тарифов, поступлений и расходов, перечня мероприятий) на 2012 год
4.Пояснения к проекту финансово-хозяйственного плана на 2012 год
5.Фотоальбом с примерами
Правление ТСЖ «Ленинский проспект, дом 104»
|
© Южный Каскад
